아파트담보대출 한도, 집 살 때와 생활자금 마련할 때 다르다 > 명사칼럼

‘아파트담보대출’이라는 단어엔 두 가지 뜻이 내포되어 있다. 

집을 매매할 때 은행에서 돈을 빌리는 경우와 이미 보유 중인 집으로 생활자금을 마련할 때이다.

 하지만 각각의 경우 아파트 시세에 대비해 받을 수 있는 LTV(loan to value ratio 주택담보대출비율)는 다르다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 아파트 시세의 일정 비율까지만 대출을 받을 수 있는 정책의 기준값이며 은행 아파트담보대출 이용 시 꼭 지켜야 할 기준이다.

이에 아파트담보대출 금리 비교 사이트 내금리닷컴이 매매 목적과 생활자금 마련 목적에 따른 아파트담보대출 LTV의 차이점, 또 은행 LTV를 초과해 자금을 마련하는 경우 어떠한 차이점이 있는지 안내한다.

◇매매 시 규제지역과 고가 주택 기준에 따라 LTV가 달라진다

정부가 실수요자들의 내 집 마련을 장려하고 부동산 투자자들의 투기성 주택 매매를 억제하기 위해 23차례가 넘는 부동산 대책을 발표했다. 때문에 내 집을 마련할 때 은행에서 받을 수 있는 아파트담보대출 한도는 매우 크게 줄었고 이미 집이 있는 다주택자는 부동산규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정대상지역)에서 애초에 집을 사기 위해 대출을 받을 수 없다. 물론 전액 현금을 주고 매매하는 것은 가능하다.

현재 아파트매매대출 한도 조건은 매우 복잡하다. 투기지역 투기과열지구에서 무주택자가 집을 살 때는 아파트담보대출 한도가 최대 50%, 청약조정지역은 60%, 비규제지역은 70%까지 가능하다. 만약 1주택자가 기존 집을 처분하면서 새집을 매매하는 경우라면 지역에 따라 40%~60%까지, 만약 주택 시세가 9억원을 초과하는 고가주택이라면 9억원 초과분에 한해서는 20%~30%만 LTV가 적용된다.

◇생활자금 마련 시 주택 보유 수와 시세에 따라 LTV가 달라진다

생활자금 목적으로 대출을 받을 때도 복잡하긴 마찬가지다. 1주택자인지 2주택 이상 다주택자인지에 따라, 9억원 이하인지 초과인지에 따라, 부동산규제지역에 따라 LTV 한도가 모두 달라지기 때문이다.

또한 매매 목적이든 생활자금 목적이든 DTI(Debt TO Income, 총부채상환비율), 즉 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비율이 일정 값을 넘어가면 아파트담보대출의 한도가 줄어드는 것까지 감안해야 한다.

◇은행 LTV 초과하는 자금 필요 시 제2금융권 이용해야

일반적으로 매매의 경우 은행에서 40~50% 한도로 대출을 받아 집을 장만하고 매매 시 대출을 안 받았거나 일부를 상환해 LTV 한도의 여유가 있는 경우 생활자금 목적 LTV 기준에 따라 대출을 받을 수 있다. 여기까지는 은행의 기준이다.

은행 LTV 한도를 초과하는 자금이 필요한 경우, 즉 시세의 80%~90% 한도로 추가 대출을 받아야 하는 경우라면 직업 및 신용등급 등 개인의 조건에 따라 제2금융권의 후순위대출을 이용하거나 대부업체 상품을 이용해 자금을 마련해야 한다. 당연히 금리는 올라가고 그에 따른 이자도 높아지는 것을 감안해야 한다.

이렇게 아파트담보대출을 받고자 할 때는 부동산 대책으로 달라진 내용들, 내 목적과 세부 조건에 따른 결과값이 다르기 때문에 정확한 정보를 가지고 있어야 한다.김판용기자