국토교통부 전세사기(깡통전세) 피해 방지방안, 임차인 재산보호와 주거안정 종합대책 마련 > 취재수첩

국토교통부(장관 원희룡)는 9.1일 임차인 재산 보호와 주거안정 지원을 위한 ｢전세사기 피해 방지방안｣을 관계부처 합동으로 발표하였다.

최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세피해가 증가하고 있고, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증하고 있다.

    *(HUG 보증사고액, 억원)`18년 792→`19 3,442→`20 4,682→`21 5,790→`22.7월 4,279

    *(전세사기 검찰 송치건수, 경찰청) `19년 107건→ `20년 97건→ `21년 187건

그간 임차인은 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 전세피해가 발생했을 경우 법률․금융 등 적절한 대응방법을 알지 못해 자력구제가 어려운 경우가 많았다. 

또한, 조직적이고 지능적으로 진화하는 전세사기 수법에 효과적으로 대응하기 위한 범정부적 공조체계가 미흡했고, 전세사기 가해자에 대해서는 형사벌 이외의 별도 처벌근거가 미약하여 범죄를 예방하기에 한계가 있었다.

정부는 전세사기 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 촘촘하게 지원하는 동시에, 범죄에 대한 단속과 처벌을 더욱 강화하여 서민 임차인을 전세사기 피해로부터 빈틈없이 보호할 계획이다.

➊ 임차인에게 폭넓은 정보가 제공

(1) 자가진단 안심전세 APP 구축

임차인이 전세계약을 체결할 때, 적정한 전세가나 임대인의 세금 체납 여부 등에 대한 정보를 파악하지 못하는 정보 비대칭의 상황에 놓이게 되는 경우 전세사기의 위험은 높아지는데,

현재 임차인이 위험거래를 판단할 수 있는 정보가 여러 곳에 산재해 있고, 신축빌라의 시세 또는 보증금을 상습적으로 반환하지 않은 악성 임대인 명단 등은 정보 자체가 공개되지 않아 전세피해에 대해 대비하기 어려운 실정이다.

이에, 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 “자가진단 안심전세 App(가칭)”을 내년 1월에 출시한다.

(2) 선순위 권리관계 확인권한 부여

현재 전셋집이 경매에 넘어갈 경우 임차인의 보증금보다 우선적으로 변제되는 체납 세금 등이 얼마인지 임대인의 협조 없이는 확인할 수 없어 불확실성이 큰 실정이다.

이에, 정부는 임대주택의 선순위 권리관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선한다. 

임차인이 계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등의 정보를 확인할 수 있는 서류를 요청할 경우 임대인이 의무적으로 제공하도록 하고,

계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세․지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인할 수 있도록 제도를 개선할 계획이다.

이외에도, 임차인에게 선순위 권리관계를 확인할 수 있는 권한이 있다는 것을 공인중개사가 임차인에게 의무적으로 설명하도록 하고, 임대차 표준계약서에도 반영한다. 

➋ 안전한 거래환경을 조성

(1) 임대사업자 관리 강화

등록임대사업자는 지난해 8월부터 임대보증금 보증 가입이 의무화되었음에도 여전히 가입하지 않은 임대사업자*가 있고, 가입한 경우에도 임차인은 임대인의 보증가입 여부를 확인하기가 어려웠다.

이에, 등록임대사업자가 보증가입을 신청하는 경우 임차인이 안심할 수 있도록 HUG가 임차인에게 즉시 통보하고, 임차인이 HUG 홈페이지 또는 자가진단 안심전세 App을 통해 임대사업자의 보증가입 여부를 확인할 수 있도록 할 계획이다.

(2) 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

그간 전세사기 의심매물이 시장에 나올 경우 공인중개사 등 시장 참여자들의 자발적인 신고가 미흡한 측면이 있었다. 

이에 공인중개사 등이 전세사기 의심매물 등을 발견하여 지자체에 신고할 경우 포상금(예 : 50만원)을 지급할 수 있도록 제도를 마련할 계획이다.

(3) 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

그간 신축빌라 등 시세를 확인하기 어려운 주택의 경우 HUG 보증에 가입할 때 집값을 실제보다 높게 부풀리는 방법 등으로 이른바 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 많았다. 

이에, 주택의 적정 시세가 반영될 수 있도록 믿을 만한 감정평가사를 추천 받아 가격을 산정하고, 공시가 적용을 기존 150%에서 140%로 낮추는 등 주택가격 산정체계를 개선한다.

(4) 고전세가율 지역 관리

현재 아파트나 빌라 등의 전세가율 정보는 표본 추출 방식으로 공개하고 있으며, 빌라는 시‧도 단위로만 공개되고 있어 임차인이 임대차 계약시 활용하기에 다소 미흡한 실정이다.

이에, 정부는 매월 실거래 정보를 기반으로 아파트와 빌라 등의 전세가율을 전국은 시‧군‧구 단위, 수도권은 읍‧면‧동 단위로 확대하여 공개하고, 보증사고 현황과 경매낙찰 현황도 시‧군‧구 단위로 제공할 방침이다.

또한, 전세피해가 우려되는 지자체는 별도로 통보하고, 지자체와 중개사 등을 통해 이상거래 및 위험매물 등에 대한 점검을 실시하는 한편,

➌ 임차인의 법적 권리가 강화

(1) 최우선 변제금액 상향

현행 ｢주택임대차보호법령｣을 통해 임차인이 담보설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정 금액을 우선 돌려받을 수 있도록 최우선 변제금액 제도를 운영하고 있다.

*최우선변제금:서울(5천만원), 과밀억제권역(4.3천), 광역시(2.3천), 그 외(2천만원)

(2) 임차인 대항력 보강

임차인의 대항력이 전입신고 다음 날 발생하는 점을 악용하여, 집주인이 임차인의 대항력 발생 전에 주택을 매도하거나 근저당을 설정하는 등 임차인 보증금 보호가 취약해지는 사례가 많았다 .

                                                                                             김판용기자