명도소송 제기 시 ‘부동산점유이전금지가처분’ 신청 먼저 해야 > 토탈부동산

건물명도소송절차를 진행하기 위해서는 현재의 점유자가 부동산을 제3자에게 이전하지 못하도록 하는 부동산점유이전금지가처분 신청을 반드시 함께 진행해야 한다. 만약 이를 간과하여 명도소송 진행 중에 부동산 점유자가 제3자에서 건물을 이전하게 된다면 명도소송에서 승소를 하더라도 아무 소용이 없게 된다. 제3자를 상대로 다시 새로운 명도소송을 진행하여 승소판결을 받아야 하는 악순환이 지속되므로 주의가 필요하다.

명도소송이란 부동산 계약만료 등으로 점유할 수 있는 권리가 없는 임차인이 자진해서 부동산을 비워주지 않을 때, 부동산 소유주가 제기하는 소송을 말한다. 경매명도소송, 상가명도소송, 세입자명도소송, 아파트명도소송, 주택명도소송 등 다양한 유형에 이용된다.

부동산명도소송만을 전문으로 하는 명도소송 부동산법률센터(www.ujsdp.com)의 엄정숙 대표변호사는 “점유이전금지가처분신청은 절차상 명도소송 소장접수 이전 또는 소장과 함께 접수된다”며 “구비된 서류와 신청서를 관할 법원에 제출한 후 결정문이 송달되면, 집행관이 물건지에 출두하여 게재하는 것으로 그 효력이 발생된다”고 점유이전금지가처분신청 절차를 설명했다.

점유이전금지가처분신청은 명도소송과 병행하는 경우가 많다. 법원에 따라서는 점유이전금지가처분을 제기할 경우, 명도소송을 제기하였음을 증명하는 서류(소제기증명원)를 제출하라고 하는 경우도 있다. 그러므로 점유이전금지가처분신청은 통상 부동산 인도명령을 구하는 명도소송제기와 함께 진행하는 것이 보편적이다.

점유이전금지가처분신청서 제출 시 구비서류는 명도소송양식과 다르게 원인에 따라 조금씩 달라진다. 임대차계약 종료를 원인으로 한 건물명도소송의 경우 임대차계약서 사본, 등기부등본(토지, 건물), 토지대장, 건축물 관리대장, 내용증명, 연체내역 등이 필요하다.

점유이전금지가처분 접수가 이루어지고 나면 다음 절차로 담보제공명령문(보증보험제출 또는 현금공탁)이 나온다. 공탁금은 보증공탁과 현금공탁으로 나뉘어지며 사건의 경중에 따라 단독판사가 결정한다. 점유이전금지가처분 비용은 본안소송이 아니기 때문에 명도소송비용과는 달리 상대적으로 낮은 편이다.

점유이전금지가처분신청 기간은 시간적인 급박성을 요하는 보전절차이므로 명도소송기간과 달리 비교적 단시간에 결정되고 집행도 신속히 이루어진다. 따라서 주소 보전 등의 문제가 발생되지 않는다면 신청서를 제출한 날로부터 약 2~3주 이내에 점유이전금지가처분 집행이 종료된다.

엄 변호사는 “명도소송제기 시 점유이전금지가처분신청은 마치 바늘과 실과 같이 따로 떼어 구분할 수 없을 만큼 대단히 중요한 절차”라며 “승소 후 명도소송 강제집행에 앞서 상대방이 제3자에게 부동산을 이전하지 못하도록 하는 절차인 만큼 명도소송 제기와 함께 신청함으로써 불이익이 없도록 해야 한다”고 조언했다. 유광식기자